惠雙法拍-專業經理人-洪明宗-專營法拍屋代標業務，彰化房屋，雲林房屋，台中房屋，南投法拍屋，台中法拍屋，雲林法拍屋，惠雙法拍不動產代標公司。

應買人自行參與投標，也許風險太高或程序太複雜，如遇到不點交的房屋，更是令人煩惱。此時若能尋找專門從事替人標購法拍屋的專業人士來為你服務，則會迅速、有效、便利許多。

按拍定人應於拍賣公告所載之期限內繳交拍賣價金，不得要求延期繳納。若拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時，原拍定人不得應買，拍賣公告宜載明拍賣公告宜載明「原拍定人不得應買」字樣以促其注意。

按「拍賣價金之交付，拍賣公告定有期限者，應依公告所載期限為之，拍定後不得延展。如有逾期不繳者，應依本法第六十八條之二之規定，將該標的物再行拍賣。」、「（二）又拍定人繳交價金之期限宜定為七日。」、「（二）不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。」《辦理強制執行事件應行注意事項》第36則、第43則第2款、第47則第2款分別定有明文。

1.查封時不動產為債務人佔有(強制法第九十九條第一項，注意事項第五十七項(二)前段)。

1. 拍賣應有部份、債務人未現實占有者。

此為狀況為法拍屋最常見一種，買賣不破租賃的法條立意是為了保護租賃關係不因房屋拍賣，良善善意的第三者權益受損，但本法條常常為有心者利用，來牽制拍賣條件使其一般人不敢貿然投標。

租賃或使用關係不明，使用者並不是債務人，亦無法提出租賃證明文件，或債權人陳報使用關係為第三人，債權人如果未聲請除去占有狀況下，拍賣條件即有可能變為不點交。

這種狀況常常發生在拍賣土地案件，土地為共有或約定共用並且未有分管理協議內容，無法正確指出拍賣標的使用範圍及位置，而其中債務人向銀行借款，共有之土地所權人個人擁有部份，並沒有在拍賣範圍內，此案件均列為不點交。

房屋增建之建築物，在法院查封測量時會同之地政人員，針對房屋增建之部份編列臨時建號，並附法院定價拍賣，而當拍賣完成時本臨時建號將依法塗銷，未保存登記就是一般民間所說的違建，自然無法發出移轉的証明文件，當然列為不點交。

顧名思義公共設施就是大家共同使用的部份，如於樓梯間、消防設施、水塔、發電室、游泳池、交誼廳．．．．等；債務人的房子雖然為法院拍賣，但原本約定共用部分，當然不能點交給個人或指定出公共設施在所有權狀登記的範圍，所以共用部分在拍賣條件亦列為不點交。

此案例多數發生在鄉村區或透天之建築物，房屋建築人因有意或無意，在建築的同時越界建築；因鄰地所有權人無主張權利或水利地佔用而發生越界建築，造成佔用的鄰地，法院拍賣條件通常定為使用關係由拍定人自理，此部分列為不點交，應買人應注意其使用風險或可能衍生來的法律訴訟、佔用租金之請求、訴訟請求拆屋還地，此部份之不點交為風險最高的一種，除非已做好標前之協商簽訂協議，不可貿然投標。

道路用地如為提供大眾通行，如因為點交行為的影響多數人的公眾通行及土地使用效益，即使縱然土地是私有土地，拍賣條件常成為不點交，如確實多數人之使用利益，可提出水電單據、空照圖、鄰里長證明（道路提供公眾之通行年限，通常應超過6年），法官依職權裁定為不點交。

這種案例在在法院拍賣條件中，比較少見到，例如某建商受委託建築，嗣後原地主付不出工程價款，在委託地主未清償借款前，該地上物建商有法定抵押權，建商取得執行名義後，聲請對地上物聲請拍賣，而土地並未列入拍賣範圍造成不點交。

如因借貸關係而使用，於法院查封之前占有，債權人如未向法院聲請除去占有前，在拍賣條件亦列入不點交。

不動產之土地上如有設定地上權、永佃權、地役權、典權，債權人如未聲請法院裁定除去者，在拍賣條件中為不點交。

集合式管理住宅最常遇見的是前手所積欠管理費，管理委員會常以公寓大廈管理條例第24條之1之規定：（區分所權人之繼受人之應繼受原區分所權人依本條例或規約所規定之一切權利義務），甚至集合式住宅於住戶規約明訂：（若本大樓區分所權人所屬之房屋，因債物或其他原因遭至法院查封拍賣，其承購著須負擔其積欠之管理費），如拍定人不為繳清，管委會甚至停止各項相關服務如停止感應門卡要求走樓梯，這時住越高樓層的住戶，心理就越後悔。

拍定法拍屋如有欠電話費，則不需要向欠費的公司辦理移出手續或代繳舊欠費，其所積欠的費用待原電話申請人，再向電話公司提出覆申請使用時，費用會請原欠款人繳清之後，才能再提出申請，故與拍定人無關，亦不需要特別來處理。

在法拍屋強制執行點交之前，請配合鎖匠先行到現場勘察了解，要開鎖的種類及難易度，甚至必要時準備破壞工具，在強制執行的過程中事半功倍。

多數銀行均無承辦法拍屋尾款的代墊，但也有部分金融機構銀行將法拍屋代墊作為房屋放款的主軸，有些法拍代標公司會與銀行簽署合作協定，由於法拍屋進價比一般市場交易價格低，拍賣價格透過公開資訊查詢，銀行的風險跟著降低，銀行承做的意願相當高，所以透過合作協定，法拍公司可以為客戶爭取較低的代墊利息，銀行本身也可以透過拍賣代墊放款，賺取放款利息；還有可以透過查詢法拍屋的原放款銀行合作與聯繫，查詢了解債務人本身一些狀況及該法拍屋之狀況，進行標前的風險評估。

法拍屋中的不動產標示，可以讓我們很快的了解房屋的基本資訊，從地號、建號、增建查封建號（增建建號：法院查封不動產如有未辦保存登記部份，即民間俗稱的違章建築，在拍賣查封測量時會編定臨時建號，於拍賣程序終結時核發移轉証明書後即塗銷所編定的臨時建號，所以我們常常看見法拍備註(附表###建號之建物並未辦理建築物所有權第一次登記，於拍定後無法逕持不動產權利移轉証明書辦理所有權登記，且該建築物若經主管機關認定係屬違章建築，拍定人應自行承受拆除時危險），簡單的解釋該增建之違章，依法本來就無法請領所有權登記，拍賣時依法併入拍賣，雖然有給付價金買入，但違章仍是事實，當然要承受拆除的風險。